固定資産税(土地)の評価、課税について

公開日 2021年03月31日

更新日 2021年03月31日

もくじ

1 地目

2 地積

3 評価のしくみ

 3-1 宅地(市街地宅地評価方法の場合)の評価方法

 3-2 宅地(その他の宅地評価法の場合)の評価方法

 3-3 農地、山林の評価方法

 3-4 牧場、原野、雑種地等の評価方法

4 路線価等の公開

5 住宅用地に対する課税標準の特例

6 宅地の税負担の調整措置

7 新型コロナウイルスの影響に配慮した課税標準額の据え置き

8  平田地区復興土地区画整理事業に係る所在地の表記

税額の算出方法等は、「固定資産税のあらまし」をご覧ください。

 1 地目

 宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地等があります。

 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況及び利用目的に重点を置き認定します。

2 地積

 課税上の地積(面積)は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

3 評価のしくみ

 固定資産評価基準によって、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

3-1宅地(市街地宅地評価方法の場合)の評価方法

 市街地宅地の評価方法は、いわゆる「路線価方式」と呼ばれる評価方法です。

 路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことで、その街路に接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格をいいます。

 主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

 宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

 具体的には、次のような手順で評価を行います。 

 (1)用途地区の区分

 宅地の利用状況が共通する地域ごとに区分します。

 釜石市における用途地区の区分は次のとおりです。

大区分

商業地区

住宅地区

工業地区

小区分

普通商業地区

普通住宅地区

併用住宅地区

大工場地区

中小工場地区

 (2)状況類似地区の区分

 用途地区をさらに街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度などにより状況が類似している地域ごとに細区分します 。

(3)主要な街路の選定

 状況類似地域ごとに、価格事情や街路の状況が標準的な街路を選定します。 

(4)標準宅地の選定

 主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的な宅地を標準宅地として選定します。 

(5)標準宅地の適正な時価の評定

 地価公示価格、県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用し、その7割を目途として標準宅地の適正な時価を評定します。

 (6)主要な街路の路線価の付設

 主要な街路に沿接する標準宅地の単位当たりの適正な時価に基づいて、主要な街路の路線価を付設します。 

(7)その他の街路の路線価の付設

 主要な街路の路線価を基礎とし、街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度などを総合的に考慮して、その他の街路の路線価を付設します。

 (8)各筆の評点数の付設

 路線価を基に、個々の宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて、画地補正率を乗じて各筆の評点数を算出します。 

(9)各筆の評価額の算出

 各筆の評点数に評点一点当たりの価額を乗じて評価額を算出します。

3-2 宅地(その他の宅地評価法の場合)の評価方法

 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格、県地価調査価格、鑑定評価価格の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

具体的には、次のような手順で評価を行います。

(1)状況類似地区の区分

 道路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の疎密度などにより状況が類似している地域ごとに区分します。

(2)標準宅地の選定

 道路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的な宅地を標準宅地として選定します。

 (3)標準宅地の適正な時価の評定

 地価公示価格、県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用し、その7割を目途として標準宅地の適正な時価を評定します。

(4)標準宅地の評点数の付設

 標準宅地の適正な時価に基づき1㎡当たりの価格を算出し、標準宅地の評点数として付設します。 

(5)各筆の評点数の付設

 標準宅地の1㎡当たりの評点数に「宅地の比準表」等により求めた各筆の宅地の比準割合を乗じ、これに各筆の地積を乗じて評点数を求めます。

(6)各筆の評価額の算出

 各筆の評点数に評点一点当たりの価額を乗じて評価額を算出します。

3-3 農地、山林の評価方法

 状況の類似する地区ごとに適正な時価を算出し、各筆の状況や位置等によって評価します。

 ただし、宅地等への転用許可を受けた農地については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

3-4 牧場、原野、雑種地等の評価方法

 付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

 4 路線価等の公開

 納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価や標準宅地の所在が公開されています。

 路線価や標準宅地の所在の確認は「全国地価マップ」(外部リンク)をご覧ください。

5 住宅用地に対する課税標準の特例

 住宅用地は、その税負担を軽減することを目的として、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。 

小規模住宅用地

 200㎡以下の住宅用地(200㎡を超える場合は、住宅1戸あたり200㎡までの部分)を小規模住宅用地といいます。

 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。 

一般住宅用地

 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300㎡の住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200㎡分が小規模住宅用地で、残りの100㎡が一般住宅用地です。

 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。 

6 宅地の税負担の調整措置

 平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据置、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

 このため、評価額が下がった土地でも、負担水準が低いため段階的に税負担が上昇する場合があります。 

※「負担水準」とは、個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

 次の算式によって求められます。       

 負担水準 = 前年度課税標準額/今年度の評価額(注1)

  (注1) 住宅用地の場合は、評価額に住宅用地の特例措置を適用した額になります。

    (小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3)

・ 住宅用地

  負担水準が100%以上 ⇒ 本則課税標準額(評価額の1/6又は1/3)

  負担水準が100%未満 ⇒ 徐々に引き上げ

・住宅用地以外の宅地

  負担水準が70%超 ⇒ 評価額の70%まで引き下げ

  負担水準が60%以上70%以下 ⇒ 前年度の課税標準額を据え置き

  負担水準が60%未満 ⇒ 徐々に引き上げ

7 新型コロナウイルスの影響に配慮した課税標準額の据え置き

  新型コロナウイルス感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く環境が大きく変化したことを踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、令和3年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地について、前年度の税額に据え置く特別な措置を講ずることが税制改正により決定されました。

 ただし、次のような土地は昨年度と比較し税額が変更となっている場合があります。

 ・地目や利用範囲の変更が確認された土地
 ・令和2年中に地積の変更があった土地
 ・令和2年度で浸水区域減免が終了した土地

 ・復興土地区画整理事業において異動があった土地 など

 なお、特別措置により税額が据え置かれている場合でも、令和3年度の評価替えにより評価額が変更されている場合がありますのでご注意ください。

 8 平田地区復興土地区画整理事業に係る所在地の表記

 平田地区における復興土地区画整理事業につきましては、令和3年2月19日に換地処分の内容が登記されました。

 固定資産税の賦課期日は令和3年1月1日ですので、令和3年度の納税通知書および各種証明書は、従前地の地番または仮換地の街区番号による表示となります。

この記事に関するお問い合わせ

総務企画部 税務課 資産税係
住所:〒026-8686 岩手県釜石市只越町3丁目9番13号
TEL:0193-27-8489
FAX:0193-22-8018
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